Si è aperto un nuovo anno per il mercato immobiliare italiano. Dopo un 2023 caratterizzato da continui aumenti dei tassi di interesse, che hanno inevitabilmente pesato sull’andamento delle compravendite, cosa attendersi nel 2024? idealista/news lo ha domandato a un professionista del settore, Andrea Toscano, amministratore delegato della Toscano Spa, che ha spiegato anche quali sono le principali esigenze di acquirenti e venditori, sottolineando poi cosa sta accadendo sul fronte degli investimenti nelle case vacanze.
Il 2023 è stato caratterizzato dall’aumento dei tassi di interesse che ha reso i mutui più costosi impattando di conseguenza sull’andamento delle compravendite. I recenti dati dell’Abi hanno finalmente parlato di un primo calo dei tassi di interessi. Che anno si appresta ad essere quello appena iniziato?
“Penso che il 2024 avrà forti similitudini con il 2023. Non possiamo aspettarci un repentino calo dei tassi di interesse sui mutui. Si può pensare che ci saranno dei tagli, che però non ci riporteranno a un mercato dei tassi come quello del 2021.
Il mercato immobiliare si reggerà soprattutto sulla propria energia, sarà un mercato fatto di esigenze.
La situazione è particolare, perché è vero che la domanda ha subito un rallentamento, ma al contempo nel momento in cui nuovi prodotti si sono affacciati sul mercato c’è stata un’immediata richiesta.
La domanda di nuovi prodotti c’è. Abbiamo un mercato dove il numero di immobili presenti è più ridotto rispetto alle esigenze: non appena ci sono cose nuove, ci sono anche vendite estremamente rapide. Chiaramente questo ha determinato una maggiore contrattazione tra acquirente e venditore rispetto a un discorso relativo al prezzo”.
Quali sono le maggiori preoccupazioni di venditori e potenziali acquirenti?
“Nei periodi di incertezza, il potenziale acquirente si domanda se sta comprando bene oppure no e se deve attendere o meno. D’altra parte, il venditore si domanda se sta vendendo bene oppure no e se è preferibile aspettare. Ognuno cerca di acquistare e di vendere al miglior prezzo. C’è sempre la preoccupazione di riuscire a fare il migliore investimento. Fermo restando che il mercato immobiliare deve essere sempre un mercato di esigenza”.
Sul fronte dei bonus edilizi, il 2024 ha portato alcune novità. Come incidono – se incidono – nelle scelte di acquisto i cambiamenti relativi alle agevolazioni fiscali per la casa?
“Il grande movimento che c’è stato nel settore dell’edilizia ha portato un maggiore interesse nel volere delle case pronte.
Più che a vivere direttamente la ristrutturazione, le persone spesso si indirizzano verso gli sviluppatori immobiliari oppure si appoggiano a strutture organizzate che offrono un pacchetto tutto incluso.
Questa è la tendenza. O si compra direttamente l’immobile ristrutturato da uno sviluppatore, oppure un immobile nuovo da un costruttore o ancora si decide di affrontare una ristrutturazione, cercando magari un pacchetto all inclusive, che è un pochino più costoso, ma che comporta meno pensieri”.
C’è poi la direttiva sulle case green. La classe energetica dell’immobile è una discriminante nella ricerca della casa o non è ancora un fattore che viene preso in considerazione?
“L’attenzione per la classe energetica c’è soprattutto quando si compra il nuovo, in particolare nel Nord Italia.
Ritengo che il tema della classe energetica sarà un tema che gradualmente acquisirà attenzione e importanza, più andremo avanti e più ci sarà sensibilità da parte di chi compra. Ma la sensibilità su questo tema crescerà appunto in modo graduale, non ci possono essere cambiamenti radicali: se si trova una casa che piace, non si sceglie in base alla classe energetica, la si compra e poi la si ottimizza a livello energetico nel momento in cui viene acquistata.
Tra l’altro, non si può sapere come cambierà la tecnologia nel tempo, dando vita magari a nuovi prodotti che permetteranno di ottimizzare in maniera anche più semplice”.
Quali sono le principali esigenze di chi vuole vendere casa e quali sono invece le principali esigenze di chi vuole acquistare?
“Innanzitutto, vendere e acquistare al miglior prezzo. Quello del prezzo è del resto un discorso che sarà sempre presente tra acquirente e venditore in qualsiasi mercato. Ed è normale che sia così, perché ogni casa in fondo è un prodotto unico, come sono uniche le esigenze di chi abita quella casa o di chi andrà ad abitarci. Il prezzo non è mai un listino.
Nello specifico, chi vuole vendere punta ad ottenere il miglior risultato possibile. Per quanto riguarda invece l’acquirente, c’è un discorso interessante da fare ed è quello relativo al boom degli investimenti sul fronte del turismo. Si parla quindi di case vacanze e di affitti brevi.
Con la pandemia coloro che investivano nelle case vacanze erano spariti, adesso sono tornati e il mercato ha ricevuto un nuovo grande impulso.
Le regole che si vogliono dare a questo settore e le ultime novità possono comportare un rallentamento negli investimenti, ma si tratta di un mercato vivo, tanto che in alcune città trovare affitti tradizionali è molto complicato. Poi, chiaramente, è inevitabile che il settore degli affitti brevi sarà soggetto a una regolamentazione e che ci sarà qualche cambiamento”.
Proprio sul fronte delle locazioni, per le quali nel 2023 si è registrato un aumento della domanda, quali sono le principali esigenze di chi vuole dare il proprio immobile in affitto e di chi vuole prendere in affitto una casa?
“Chi decide di mettere sul mercato un proprio immobile in affitto vuole guadagnare il più possibile, soprattutto in un momento come questo dove si registra un grande exploit delle case vacanze. Quello attuale è un momento di scarsità per chi vuole o deve andare in affitto. Oggi, spesso non si trovano gli affitti classici o si trovano a prezzi aumentati anche in zone semi-periferiche. In città come ad esempio Verona, Bologna o Firenze, le persone incontrano seri problemi a trovare un immobile in affitto classico. E questi, a mio parere, non sono bei segnali, perché quando c’è scarsità di immobili si creano tante criticità. A mio avviso, tornare a una situazione più equilibrata è meglio per il tessuto sociale”.
In conclusione, che tipo di mercato è quello di oggi?
“È un mercato sano, più attento. Preferisco questi mercati rispetto a quelli che vanno troppo su. Ritengo fisiologico il calmieramento che c’è stato. In questo quadro, penso si possa lavorare bene e far sì che acquirenti e venditori siano soddisfatti della loro compravendita, che è sempre un momento cruciale. Come attori del settore abbiamo responsabilità importanti”.
