Quando si decide di comprare o vendere casa, gli aspetti contrattuali sono a dir poco fondamentali; definirli correttamente aiuta a chiarire molte situazioni e ad evitare brutte sorprese. In un webinar promosso da Fimaa, Michele Pizzullo, consulente legale di Fimaa Italia, ha illustrato un utile vademecum che spiega passo passo tutte le fasi del contratto di compravendita immobiliare, dalla proposta di acquisto all’atto definitivo.
Come funziona la proposta di acquisto di una casa
La proposta di acquisto e la sua accettazione sono atti prenegoziali, ovvero idonei a rendere possibile la successiva conclusione del contratto.
La proposta è la dichiarazione che contiene tutti gli elementi del contratto di compravendita, finalizzata alla conclusione del contratto stesso. E’ emessa (dal proponente) manifestando quindi l’intenzione di contrarre l’obbligo.
L’accettazione della proposta è una dichiarazione di volontà resa dal destinatario (legittimato ad esprimere un valido consenso) e diretta al proponente, che a sua volta manifesta la volontà di obbligarsi.
A norma dell’art. 1326, co. 1, c.c., «Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione».
Affinché la proposta sia idonea a determinare, una volta accettata, la conclusione del contratto, deve avere il requisito della completezza, ossia contenere tutti gli elementi del futuro contratto e non essere accompagnata da riserve sul suo carattere, che deve intendersi, già dalla sua formulazione, impegnativo per chi l’ha formulata.
Dal canto suo, l’accettazione deve possedere il requisito della conformità, essere cioè definitiva, incondizionata e pienamente conforme alla volontà manifestata dal proponente: un’accettazione che modifica o integra il contenuto della proposta equivale a nuova proposta (diventando così una controproposta), che a sua volta va accettata dalla controparte perché il contratto sia perfezionato.
Proposta di acquisto e accettazione
Come detto, a norma dell’art. 1326, co. 1, c.c., «Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione». Ma come si comunica l’accettazione della proposta? Nessuna norma impone l’adozione di una specifica forma per la comunicazione dell’accettazione. Si possono utilizzare gli indirizzi di posta fisici o elettronici indicati dalle parti.
Ne consegue che chi abbia accettato di ricevere comunicazione dell’accettazione della proposta – consentendo, quindi, la conclusione del contratto – tramite e-mail, abbia anche l’onere di controllare la posta in arrivo all’indirizzo elettronico che ha indicato ai terzi (e, quindi, anche all’agente immobiliare) e che, in ogni caso, compare automaticamente nei messaggi inviati: salva comunque la possibilità di provare di essersi trovato senza colpa nell’impossibilità di venire a conoscenza dell’accettazione.
Quando si conclude il contratto di compravendita
La “conclusione del contratto” coincide con il momento in cui sorge il vincolo contrattuale. Perché questo avvenga, è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa sugli elementi costitutivi, sia principali che accidentali o secondari dell’accordo.
L’accordo si configurera come un contratto già perfezionato là dove contenga l’indicazione dei suoi elementi essenziali e risulti che le parti abbiano voluto vincolarsi definitivamente anche in base al loro comportamento successivo, sempre che tale comportamento sia univoco e non consenta una diversa interpretazione.
Preliminare di preliminare, cos’è
In alcuni casi la contrattazione legata ad una compravendita immobiliare può avvenire in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, ossia una proposta di acquisto (irrevocabile) la cui accettazione, resa nota al proponente, determina la conclusione di un accordo denominato come “preliminare di preliminare”, con il quale i contraenti si obbligano non alla stipula del definitivo atto di vendita, ma alla stipula del successivo contratto preliminare. Ciò è utile per permettere di definire i contenuti negoziali e i relativi vincoli in momenti diversi, in caso di bisogno.
Accordo e contratto
Una proposta irrevocabile di acquisto, di cui all’art. 1329 c.c., non solo deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere, ma dal suo contenuto non deve risultare rimessa a un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori, prevedendo, pertanto, espressamente che: «L’accettazione della presente proposta, da parte del Venditore, determinerà la conclusione di un contratto preliminare di compravendita”. Ne consegue che una proposta così redatta si configura come un contratto preliminare perfetto, in quanto provvisto dei requisiti essenziali, che non rinvia a successivi accordi circa la regolamentazione degli elementi accessori.
Ma va detto che proprio per la completezza dell’accordo raggiunto, efficace e vincolante tra le parti, provvisto dei requisiti di cui agli artt. 1351 e 2932 c.c., a differenza del preliminare di preliminare, il proponente non potrà pretendere la ripetizione del contratto concluso.
La provvigione dell’agenzia immobiliare quando va pagata
La Cassazione, con l’ordinanza 11.3.2021, n. 6815, ha stabilito di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione solo se l’affare possa ritenersi concluso, ossia quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del contratto.
Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cosiddetto “preliminare di preliminare”.
Contratto definitivo di compravendita
La stipula dell’atto definitivo quale atto esatto adempimento del preliminare viene considerata come l’ipotesi che forse si presenta con maggiore frequenza negli studi professionali: il preliminare è rappresentato da un’articolata e completa manifestazione della volontà delle parti contraenti, né i soggetti né l’oggetto della contrattazione presentano alcuna significativa alterazione rispetto a quanto promesso. Si recano pertanto innanzi al notaio, magari con l’ausilio di un mediatore professionista, le medesime parti che hanno concluso il preliminare stesso, con l’intenzione di adempiere esattamente quanto promesso.
Obbligo di registrazione del preliminare
I contratti preliminari di ogni specie sono soggetti a registrazione in termine fisso e sono soggetti all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, oltre l’imposta di bollo di 16 euro ogni 100 righe dell’atto.
A tale riguardo, si possono verificare due specifiche ipotesi negoziali:
- contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,50%;
- contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo (o di caparra penitenziale) non soggetti ad Iva: in tal caso, trova applicazione l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3%.
L’agente immobiliare, ai sensi del d.P.R. 131 del 1986, recante «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro», è soggetto all’obbligo della registrazione delle scritture private non autenticate (contratti preliminari e di locazione) di natura negoziale stipulate a seguito della sua attività per la conclusione di affari (art. 10, comma 1, lettera d-bis), e al pagamento, in solido con le parti, delle connesse imposte (art. 57, comma 1-bis).
