Il rogito notarile di compravendita di un immobile è un atto molto importante. Ma in cosa consiste esattamente? Cosa deve contenere e quali costi comporta? Per avere i necessari chiarimenti, idealista/news ha interpellato Giulio Biino, consigliere nazionale del Notariato. Vediamo insieme quanto spiegato.
Rogito notarile, il significato
Che cos’è il rogito notarile di compravendita di un immobile?
“Rogito è sinonimo di atto, in questo caso stiamo parlando dell’atto notarile di compravendita di un immobile. Si tratta del documento che formalizza il passaggio di proprietà del bene. E’ opportuno sottolineare che, di fatto, per trasferire la proprietà di un bene immobile non sarebbe necessario l’atto notarile. Basterebbe la semplice scrittura privata. Ma la scrittura privata autenticata o l’atto notarile sono richiesti in quanto rappresentano l’unico titolo trascrivibile al quale può essere data pubblicità nei Registri immobiliari e che quindi può essere reso opponibile ai terzi. E questo è un punto sul quale prestare attenzione.
La proprietà di un bene immobile non può passare con una stretta di mano, ma può essere sufficiente una semplice scrittura tra le parti. In questo caso però, se dopo aver venduto l’immobile alla parte acquirente con una semplice scrittura, la parte venditrice fa un’altra scrittura di compravendita con una terza parte, la prima non è opponibile.
La scrittura privata autenticata o l’atto pubblico servono proprio per poter essere trascritti nei Registri immobiliari e quindi essere resi opponibili ai terzi. Se quindi una parte vende a un’altra con un atto notarile – o una scrittura privata autenticata – che viene regolarmente trascritto e rivende lo stesso bene a una terza parte, risulta la trascrizione del rogito precedente, che rende il primo atto opponibile al nuovo eventuale futuro compratore”.
Atto Rogito notarile di compravendita immobiliare, come funziona
Come funziona il rogito notarile di compravendita?
“Il rogito notarile di compravendita prevede l’intervento delle due parti – il venditore e il compratore – dinanzi al notaio. Il notaio può limitarsi ad autenticare le firme oppure può stipulare un atto pubblico. Dal punto di vista della trascrivibilità, e quindi dell’opponibilità ai terzi, l’efficacia è identica. La differenza tra un documento e l’altro attiene all’aspetto probatorio. Nel senso che la scrittura privata autenticata fa prova semplicemente dell’identità delle parti e della certezza della loro sottoscrizione, mentre l’atto pubblico fa prova anche non della veridicità delle dichiarazioni, ma della autenticità delle stesse”.
Quali sono le regole previste dalla legge per il rogito notarile di compravendita di un immobile e cosa deve contenere questo documento?
“Deve contenere l’accertamento dell’identità personale delle parti, l’indicazione del bene che viene compravenduto con i confini e con i dati catastali e una serie di altre indicazioni, alcune delle quali previste a pena di nullità dell’atto. E’ per esempio necessario indicare quali sono i provvedimenti urbanistici, così come richiesto dalla legge. Quindi, se l’immobile è anteriore al 1967, bisogna indicare che è anteriore al ’67; se è posteriore, occorre citare nell’atto il permesso di costruire ed eventualmente le varianti intervenute, così come se sono intervenuti dei condoni edilizi.
E’ poi necessario indicare nell’atto se esso è stato concluso con l’intervento di un mediatore e, nel caso in cui ci sia stato il mediatore, è necessario indicare gli estremi del medesimo con le modalità con cui è stato pagato. Occorre indicare le modalità del pagamento del prezzo e quindi assegni e/o bonifici, con tutti gli estremi. Ed è obbligatorio allegare l’Attestato di prestazione energetica (Ape).
Vi sono poi altre accortezze: per esempio, assicurarsi che il venditore abbia ottemperato al pagamento di tutte le spese condominiali pregresse. Ovviamente si indica se sull’immobile gravano iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Per esempio, occorre indicare se vi siano delle ipoteche e, qualora vi siano, è necessario indicare se i debiti sono estinti e quindi occorre solo cancellare l’ipoteca oppure se il debito relativo a quell’ipoteca viene estinto assieme al pagamento del prezzo, in modo tale da liberarlo in sede di compravendita”.
Come si svolge il momento che prevede la stipula del rogito?
“Se vogliamo, il momento del rogito è un momento solenne. Le parti intervengono davanti al notaio, il quale dà lettura dell’atto in presenza delle parti stesse, le quali poi lo sottoscrivono sempre in presenza del notaio”.
Rogito notarile di compravendita, il costo
Quali sono le spese previste per il rogito e a quanto ammontano?
“Per quanto riguarda i costi, gli onorari notarili oggi sono molto variegati. Questo perché non c’è più una tariffa in vigore. L’onorario notarile è rapportato al prezzo di compravendita, però poi ci sono altre variabili legate alla complessità dell’atto, al tipo di ricerche che ha comportato.
Quello che, in percentuale, ha maggior peso è l’imposizione fiscale. In merito, se l’atto interviene tra privati, in caso di acquisto della prima casa l’imposizione fiscale è pari al 2% sul valore catastale dell’immobile, in caso di acquisto di una seconda casa l’imposizione fiscale è pari al 9% sempre sul valore catastale dell’immobile.
Ove il venditore sia un’impresa, quindi una società e di conseguenza l’atto sia soggetto all’Iva anziché all’imposta di registro, le aliquote sono leggermente diverse: l’Iva per la prima casa è al 4% e per la seconda casa è al 10%.
Ma c’è un’altra differenza da considerare: quando la compravendita interviene tra privati la base imponibile è calcolata sul valore catastale dell’immobile; quando la compravendita è soggetta a Iva, oppure – pur essendo soggetta all’imposta di registro – il compratore non è una persona fisica, la base imponibile è il prezzo e non il valore catastale. C’è da dire che il valore catastale spesso è più conveniente. Questo perché anche oggi, pur in presenza di una contrazione del mercato e quindi di una sostanziale riduzione dei prezzi, i valori catastali continuano a essere – qualche volta sensibilmente – inferiori ai prezzi pattuiti. Avere quindi come base imponibile il valore catastale è normalmente più conveniente”.
Quanto tempo è necessario per preparare l’atto?
“Ipotizzando che chi compra lo faccia senza mutuo, dal momento in cui viene conferito l’incarico al notaio, se non ci sono particolarità, in una settimana o dieci giorni si può arrivare alla stipula. Diciamo che un termine di quindici giorni è assolutamente ragionevole.
Se chi compra accende un mutuo, devono essere considerati i passaggi preliminari con la banca, quindi la delibera dell’istituto di credito, e la predisposizione della relazione notarile preliminare che attesti lo stato di libertà o meno dell’immobile. Di conseguenza, quando è previsto anche un mutuo e sono quindi necessari dei passaggi preliminari, per arrivare alla stipula bisogna considerare un periodo di tempo che va dai venti giorni al mese”.
