Perché è fondamentale una corretta valutazione dell’immobile? A chi giova? E come è possibile far sì che un immobile venga valutato in modo adeguato? idealista/news ne ha parlato con Angelo Peppetti, dell’Ufficio Crediti dell’Abi (Associazione bancaria italiana).
A idealista/news Peppetti ha spiegato che “sbagliare una valutazione immobiliare può avere degli impatti significativi nel momento in cui si verifica una situazione di patologia”. Ma non solo. Un’adeguata valutazione immobiliare è fondamentale per garantire trasparenza e correttezza. In merito, Peppetti ha affermato che “la trasparenza dell’immobile è dal punto di vista etico fondamentale per il cliente che sa cosa sta comprando e qual è l’effettivo valore, ma soprattutto serve alla banca per garantire la correttezza nella valutazione del rischio”. Si tratta, dunque, di garantire “trasparenza per il cliente, ma anche maggiore capacità di gestire il rischio per la banca”.
Il 25 novembre 2010 Abi, Assovib, Collegio nazionale degli agrotecnici, Collegio nazionale dei periti agrari, Consiglio dell’ordine nazionale dei dottori agronomi e dei dottori forestali, Consiglio nazionale degli architetti pianificatori paesaggisti conservatori, Consiglio nazionale degli ingegneri, Consiglio nazionale dei periti industriali, Consiglio nazionale geometri e Tecnoborsa hanno sottoscritto il Protocollo d’intesa per lo sviluppo del mercato delle valutazioni immobiliari, con la collaborazione di Rics, Tegova, Assoimmobiliare, Fiabci e Isivi. Il 30 novembre 2018 è stata presentata la terza edizione delle “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”.
Dal 2010 l’Abi si occupa di stilare le linee guida per la valutazione immobiliare. Perché si è deciso di realizzare queste linee guida e qual è la loro utilità?
“Noi abbiamo elaborato due diverse linee guida: una riguarda la valutazione degli immobili che sono a garanzia delle esposizioni creditizie, quindi nella fase di erogazione del finanziamento; l’altra riguarda la valutazione degli immobili in asta, quindi per i crediti non performing. La prima è stata elaborata da un tavolo tecnico, coordinato dall’Abi, costituito dagli ordini professionali dei periti (geometri, architetti, ingegneri, agronomi, agrotecnici etc), nonché dai rappresentanti delle società di valutazioni immobiliari, oltre che dai rappresentanti di Rics e del cosiddetto Tegova, un’associazione europea di valutatori immobiliari che hanno elaborato gli standard di valutazione internazionali (es. EVS 2016).
L’intenzione è stata quella di definire delle linee guida per la corretta valutazione degli immobili in linea con le disposizioni di vigilanza – definite e disciplinate dalla circolare 575 del 2013, quindi disposizioni europee poi confluite a livello nazionale nella circolare 285 della Banca d’Italia –, sia con le disposizioni del Testo unico bancario, che derivano dalla direttiva europea sui mutui ipotecari.
L’obiettivo è quello di garantire una maggiore trasparenza e correttezza nella valutazione degli immobili a garanzia dei mutui, quindi di tutte le esposizioni creditizie, sia ovviamente a tutela della banca che utilizza l’immobile come garanzia, sia a tutela del consumatore che percepisce il mutuo e che sa correttamente qual è l’esatto valore di mercato del proprio immobile. Quindi, le linee guida hanno una duplice finalità: quella di rispondere a disposizioni normative e quella di garantire una maggiore trasparenza dell’immobile”.
Perché è fondamentale una corretta valutazione dell’immobile?
“E’ fondamentale perché sbagliare una valutazione immobiliare può avere degli impatti significativi nel momento in cui si verifica una situazione di patologia, quindi quando il cliente è in uno stato di insolvenza. A quel punto, si va in asta e si scopre che in realtà quel valore non era corretto. Un altro elemento importante riguarda la capacità di erogare il finanziamento in funzione del valore. Se si sovrastima l’immobile, si rischia sostanzialmente di dare un finanziamento superiore rispetto al valore effettivo dell’immobile stesso, creando quello che viene definito negli Stati Uniti l’effetto subprime.
In merito al caso subprime degli Stati Uniti, l’erogazione era stata fatta in funzione di valori di mercato sovrastimati. Nel momento in cui si sono verificati i default, una massa importante di immobili è stata messa sul mercato e con il forte incremento dell’offerta si sono abbassati improvvisamente i valori. Ciò ha comportato che gli immobili hanno avuto un valore decisamente inferiore rispetto all’importo dei mutui. Questo ha portato all’insolvenza della Lehman Brothers e agli interventi per capitalizzare le banche in difficoltà negli Usa, con conseguenze che ancora paghiamo a livello internazionale.
Quindi, la trasparenza dell’immobile è dal punto di vista etico fondamentale per il cliente che sa cosa sta comprando e qual è l’effettivo valore, ma soprattutto serve alla banca per garantire la correttezza nella valutazione del rischio. Su questo poi si basa, ovviamente, tutta la disciplina di vigilanza. Dunque, trasparenza per il cliente, ma anche maggiore capacità di gestire il rischio per la banca”.
Chi sono i destinatari principali di queste linee guida?
“Sono i periti, quindi gli architetti, i geometri, le società di valutazione, gli agronomi. Tutti coloro che sono autorizzati per legge a effettuare le perizie degli immobili”.
Cosa contengono le linee guida?
“Le linee guida contengono innanzitutto un codice per i periti, quindi i requisiti di onorabilità e di professionalità che devono avere i periti. Questo secondo la normativa vigente. Per quanto riguarda i requisiti di professionalità, ci si riferisce ad esempio all’iscrizione a un ordine, oppure alla certificazione, o al fatto di essere un docente di estimo. In pratica, si intende tutto ciò che dal punto di vista normativo consente la valutazione dell’immobile. Ci sono anche requisiti relativi all’aggiornamento professionale che il perito deve fare annualmente, in base alla disciplina di ciascun ordine professionale. Per quanto riguarda invece i requisiti di onorabilità, viene richiesta un’assoluta indipendenza, sia rispetto a chi commissiona la valutazione, quindi la banca, sia nei confronti del destinatario dell’immobile, cioè l’acquirente o il venditore dell’immobile. Questo per evitare qualsiasi tipo di conflitto di interessi.
Per quanto riguarda invece le modalità di valutazione, queste sono in funzione della tipologia di immobili che si vuole valutare. Per esempio, sugli immobili di natura residenziale si utilizza, in generale, il cosiddetto ‘metodo del confronto di mercato’: vedo dove è posizionato l’immobile e verifico quale sia il prezzo di mercato degli immobili che hanno caratteristiche simili e che si trovano nella stessa zona. Poi ci sono gli immobili che non possono essere valutati in funzione dei comparabili, ma in funzione dei flussi di cassa che questi generano. Si parla in questo caso del ‘metodo finanziario’: un esercizio commerciale non viene valutato in funzione di quanto lo ha acquistato il negozio vicino, ma in funzione del reddito che quel negozio stesso può portare. Poi c’è un terzo metodo residuale, che si applica quando non è possibile applicare né il ‘metodo del confronto di mercato’ né il ‘metodo finanziario’. Si tratta del ‘metodo del valore di costo’: un castello ad esempio non può avere dei comparabili per capire quale può essere il costo, si utilizza quindi il valore di costruzione, ossia quanto sarebbe costato costruire da principio un castello o un immobile in quel momento. Sostanzialmente, dunque, il metodo di valutazione dipende dalla tipologia di immobile: se residenziale, se non residenziale e se è un immobile che ha difficoltà ad avere dei comparabili”.
Quanto è importante per le banche una corretta stima degli immobili?
“Ci sono due elementi di importanza per le banche. Il primo riguarda il tema del rischio: una corretta valutazione consente di sapere quanto vale effettivamente quella garanzia in casi di insolvenza e quindi quanto si è coperti; se si sbaglia la valutazione e la si sovrastima significa che non si è coperti in maniera corretta e quindi si ha un forte rischio di credito. Il secondo riguarda un tema puramente giuridico: il Testo unico bancario prevede che la banca sia responsabile per la valutazione dell’immobile quando eroga un finanziamento, questo significa che se si sovrastima l’immobile è addirittura possibile essere aditi in giudizio per aver sovrastimato l’immobile stesso. E’ dunque essenziale e fondamentale la valutazione corretta dell’immobile. Ecco perché l’Abi ha investito moltissimo in linee guida volte a garantire una trasparenza degli immobili.
Ultimo, ma non ultimo, c’è anche il tema di mercato: nell’operazione di cartolarizzazione per esempio dei mutui o nell’operazione di quelli che vengono definiti cover bond, ossia le obbligazioni bancarie garantite (emissioni di titoli che si fondano su un portafoglio di mutui), nel momento della loro collocazione sul mercato, le società di rating – ovvero chi sostanzialmente fa il prezzo di questi titoli – vogliono sapere cosa c’è nel sottostante ed è chiaro che una corretta valutazione basata su linee guida che si fondano su standard internazionali, quindi su regole certe, consente una maggiore trasparenza e quindi una maggiore credibilità del portafoglio, con vantaggi sul prezzo dell’emissione. In conclusione, bisogna quindi considerare il tema dell’erogazione, il tema della trasparenza, il tema della copertura del rischio, il tema delle disposizioni giuridiche, ma anche il tema di mercato nei casi di emissione di titoli”.
Le linee guida vengono costantemente aggiornate?
“L’ultimo aggiornamento delle linee guida è stato fatto a novembre 2018 sia per tener conto delle disposizioni normative della Banca d’Italia, sia per tener conto dei nuovi standard internazionali ai quali ci atteniamo e che sono standard di valutazione definiti a livello internazionale da parte delle principali associazioni internazionali di periti. Aggiorniamo sempre le linee guida in funzione dell’evoluzione della materia.
Circa l’80% delle banche hanno aderito alle linee guida e finora le ispezioni delle Autorità di Vigilanza ci danno ragione. Questo vuol dire che abbiamo fatto un buon lavoro. Un lavoro coordinato dall’Abi, ma portato a compimento con tante strutture e garantito da una condivisione molto ampia”.
